Come funziona, come richiederlo, quanto costa
Il tema del condono edilizio è sempre molto sentito e non, come spesso si sente dire con superficialità, perché ci sono molti furbi che non rispettano le regole. O meglio, è vero che ci sono molte situazioni illecite che il condono può sanare, e questo danneggia i cittadini che hanno sempre rispettato le regole, ma è altrettanto vero che c’è la necessità di sistemare una grande quantità di sanzioni amministrative lievi causate spesso dalla complessità del Testo Unico Edilizia.
In ogni caso, nel 2024 non è prevista l’approvazione di un Condono Edilizio ma questi approfondimenti servono per cercare di fare chiarezza su un tema controverso.
Il tema del condono edilizio infatti non è mai neutrale. Ci sembra corretto mettere in luce tutti gli elementi che lo compongono e, se da una parte bisogna cercare di incoraggiare chi rispetta la conformità legale delle opere che compie sugli immobili, dall’altro lato è bene mettere ordine in un comparto che negli anni ha subito una forte evoluzione.
Il Testo Unico Edilizia
È ormai da molto tempo che si sente la necessità di aggiornare il cosiddetto Testo Unico Edilizia, cioè il Decreto Presidenziale 380 del 2001 che, nonostante sia stato approvato pochi anni fa, è costituito ancora da norme antecedenti spesso superate.
Il settore edilizia negli ultimi anni ha subito una forte spinta all’innovazione, che oggi trova la sua sintesi soprattutto nel concetto di riqualificazione edilizia. Purtroppo però l’impianto normativo non ha seguito la stessa evoluzione e oggi gli operatori del settore si devono scontrare con forti ritardi da parte delle Pubbliche Amministrazioni nel controllo delle attività di costruzione e, soprattutto, di ristrutturazione.
Infatti il problema non è sentito solo per le nuove costruzioni, ma in maniera più acuta riguarda il patrimonio edilizio meno recente. Le norme in vigore sono molto dettagliate in una maniera che a volte non trova riscontro nella realtà, dove non di rado, chi si trova nelle condizioni di ereditare dei beni immobili, si trova coinvolto in cavilli legali e burocratici in cui è difficile districarsi.
Lo stato legittimo
Lo stato legittimo di un immobile è la situazione ideale per cui i documenti depositati al catasto e tutti quelli riguardanti la storia dell’immobile corrisponde allo stato di fatto. Purtroppo questo non si verifica molto spesso, soprattutto per gli immobili che non hanno subito compravendite da molto tempo.
Infatti, le circostanze per cui si viene a conoscenza della mancata corrispondenza tra lo stato di fatto e la documentazione ufficiale sono la compravendita, una ispezione, una segnalazione o una nuova autorizzazione edilizia per modifiche.
I documenti depositati e approvati possono riguardare un progetto di ristrutturazione che magari non è stato rispettato completamente nella sua realizzazione e che quindi lascia questa problematica “eredità”.
Il proprietario dell’immobile è responsabile di fronte alla Legge per le violazioni edilizie e si può arrivare addirittura ad annullare certi atti legali in base all’articolo 46 del d.P.R 380/2001.
Questo tipo in irregolarità amministrative non vanno mai in prescrizione, pertanto possono riguardare anche ristrutturazioni effettuate decine di anni fa di cui nessuno ha più memoria. È bene saperlo perché si tratta di situazioni da sanare, prima di arrivare, nei casi particolarmente gravi, all’ordine di demolizione.
Naturalmente esistono diversi livelli di gravità, distinte tra lievi deviazioni dalla normativa fino alle vere e proprie violazioni, ciascuna con le proprie sanzioni relative.
CILA e SCIA: permessi di costruzione
Per poter effettuare dei lavori, di edificazione o di ristrutturazione di una certa entità, sono necessari dei documenti che vanno presentati presso il Comune come richiesta di autorizzazione a procedere.
La CILA è la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, mentre la SCILA è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Entrambe queste autorizzazioni possono esser presentate solo in caso di conformità edilizia e quindi lo stato legittimo deve essere già stato accertato.
Questo significa che senza una situazione di partenza regolare, non si possono effettuare modifiche. Avviare lavori su una proprietà con pregresse violazioni, dichiarandone falsamente la regolarità, costituisce sia un illecito amministrativo che un reato penale. La giurisprudenza ha chiarito che le CILA presentate per immobili non conformi sono considerate “irricevibili”, con tutte le conseguenze legali e procedurali che ne derivano.
Tolleranze costruttive
A questo punto ci possiamo concentrare su quali possono essere effettivamente le differenze tra lo stato di fatto dell’immobile e quello indicato dalla documentazione. La distanza tra le due situazioni può essere minima come nel caso di lievi differenze, fino a situazioni di gravi deviazioni.
Bisogna capire se queste deviazioni, anche se minime, sono in contrasto con le normative urbanistiche, edilizie o tecniche.
Nel caso di lievi variazioni, l’articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia stabilisce che se queste rientrano nel margine del 2% possono essere considerate “tolleranze costruttive” non considerate delle violazioni. In particolare questa tolleranza è riferita ad altezze, volumetrie, distanze o superficie, che quindi non costituiscono oggetto di sanzioni.
Queste tolleranze devono essere certificate da un tecnico qualificato e non sono riferite ad immobili sottoposti a vincoli dei Beni Culturali o paesaggistici.
Ben più gravi invece sono considerate le variazioni nel caso riguardino gli aspetti relativi alla sicurezza, alle norme antisismiche, ai vincoli culturali e paesaggistici e alle normative generali territoriali. In questi casi non viene applicata nessuna tolleranza.
Abusi Edilizi
Gli abusi edilizi si dividono in due categorie principali: gli abusi documentali e gli abusi sostanziali.
Nel primo caso sono stati eseguiti degli interventi nel rispetto delle normative e urbanistiche ma senza le dovute autorizzazioni, mentre nel secondo caso le opere non hanno rispettato le leggi.
Nel caso di abusi sostanziali, la sanzione comporta la demolizione dell’opera abusiva, come sancito dall’articolo 31 del testo Unico Edilizia.
Esiste poi un altro tipo di abuso definito come “variazione essenziale”. Si tratta sempre di un’opera realizzata senza il permesso perché in difformità al progetto approvato ma è riconosciuto come reato minore sanzionato da una multa.
In questa categoria rientrano gli aumenti di volumetria e di superficie, i cambi di destinazione d’uso o le infrazioni lievi alle norme antisismiche.
Queste comunque sono definizioni generali che si declinano in modo molto dettagliato a seconda dell’entità delle modifiche, nel quadro di un complesso normativo alquanto complesso.
Le sanzioni
L’abuso edilizio è un reato che può essere amministrativo ma anche penale, e come tale viene punito con delle sanzioni. Senza entrare troppo nel dettaglio delle misure punitive amministrative specifiche, si possono considerare alcune tipologie di violazioni principali, ognuna delle quali comporta delle sanzioni corrispondenti.
Le principali di infrazioni rientrano nelle categorie delle opere realizzate senza il permesso oppure realizzate in modo diverso dal progetto approvato. In altri casi possono essere state realizzate modifiche parziali rispetto a quanto approvato oppure opere effettuate con un permesso successivamente revocato.
Ognuna di questi abusi è regolato da uno o più articoli del Testo Unico, indicativamente dall’articolo 31 al 38, che sono strutturati in modo da garantire il rispetto delle normative edilizie e urbanistiche in vigore.
Inoltre è stata ristretta la possibilità di ricorrere a particolari condizioni di condono che permettevano di evitare la demolizione di opere palesemente abusive, nella logica di dare una maggiore coerenza a tutto l’impianto normativo e sanzionatorio.
Altre casistiche
Esiste una grande quantità di variabili che regolano le diverse disposizioni in materia di condono edilizio e non è questo un testo giuridico che possa essere esaustivo in materia. Il Testo Unico comunque prevede specifiche sanzioni in tutti i casi particolari in cui, per esempio, è stata presentata la domanda di concessione in ritardo, ma variano a seconda del tipo intervento è stato realizzato e se sono state rispettate tutte o solo parzialmente gli adeguamenti alla normativa.
Esistono concessioni in sanatoria che devono rispettare la “doppia conformità” oppure sanzioni alternative a discrezione delle singole amministrazioni locali che stabiliscono delle tariffe specifiche per sanzioni ad ogni specifica infrazione.
Esistono addirittura casi in cui non è possibile applicare la norma della demolizione per opere eseguite abusivamente, vuoi per l’impossibilità di presentar la documentazione corretta, vuoi l’impossibilità di ripristinare lo stato originario dell’immobile.
Restano comunque le responsabilità penali e civili del proprietario dell’immobile che deve farsi carico della regolarizzazione.
Infine, un caso particolare regola quei reati di natura edilizia che riguardano l’alterazione paesaggistica che prevede di incentivare l’azione volontaria di ripristino della situazione precedente o della demolizione. In sostanza, se il proprietario sistema l’abuso di propria iniziativa, le legge gli riconosce delle attenuanti che invece non vengono concesse in caso di azione coercitiva.
Come abbiamo capito, non è semplice districarsi nella grande quantità di norme che regolano tutte quelle infrazioni che rientrano sotto il capitolo degli “abusi edilizi”, ma che a volte sono delle lievi irregolarità o per mancanza di documenti, o per ritardi nella compilazione delle domande o per leggere differenze tra progetto e realizzazione.
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